szkód na nieruchomości oraz sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego. Ponadto rzeczoznawcy majątkowi zobowiązani są do stosowania w procesie wyceny również standardów Operat szacunkowy wykonuje się przede wszystkim w kilku często spotykanych sytuacjach. Chodzi tutaj o ustalenie ceny nieruchomości w przypadku zaciągania na jej zakup kredytu hipotecznego – w takim przypadku sporządzenia operatu szacunkowego wymaga bank. Sporządza się go również, chociaż nie jest to obowiązkowe, kiedy chcemy Jeden operat szacunkowy do różnych celów? Moi Klienci, już po nabyciu nieruchomości, często zadają mi pytanie czy mogą wykorzystać sporządzony przeze mnie operat szacunkowy (sporządzony dla celów sprzedaży bądź zabezpieczenia wierzytelności) do celów księgowych, a konkretnie do amortyzacji nabytych środków trwałych. Forum prawne › Kategoria: Komornik › Odwołanie od operatu szacunkowego wzór. Chodzi o skargę na operat szacunkowy nieruchomości przeznaczonej do licytacji komorniczej. Z tytułu niespłaconego kredytu mam zajęcie komornicze z wynagrodzenia oraz zajęcie nieruchomości. Ćw. 13. Kazus 1 Janusz F. jest współwłaścicielem domu, w którym Halina K. zajmuje lokal mieszkalny bez tytułu prawnego. W związku z tym, powód, występując w swoim imieniu, wniósł o eksmisję Haliny K. Pozwana broni się zarzutem, że powód nie ma legitymacji czynnej do wystąpienia z tym powództwem, bo po stronie powodowej powinni występować wszyscy współwłaściciele. W oparciu o drugi najważniejszy w kontekście wyceny nieruchomości akt prawny, rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, doprecyzować można, że wspomniane ceny nieruchomości muszą być cenami transakcyjnymi: „Przy stosowaniu podejścia Opłatę nakłada się na podstawie operatu szacunkowego wykonywanego na zlecenie gminy przez rzeczoznawcę majątkowego (zgodnie z art. 156 § 1. Ustawy o gospodarce nieruchomościami). Gdy w operacie wykażemy uchybienia możemy odwoływać się od decyzji o nałożeniu opłaty adiacenckiej. Czas jaki jest na odwołanie od decyzji to 2 tygodnie. Dz.U.2023.344 t.j. Wersja od: 28 października 2023 r. do: 31 grudnia 2023 r. Art. 156. [Operat szacunkowy] 1. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. 1a. Jednostka sektora finansów publicznych lub inny podmiot, który w zakresie, w jakim wykorzystuje środki publiczne w Ceny wahają się od 750 do nawet 3000 zł. Pytaniem zasadniczym jest, do czego potrzebujemy wyceny nieruchomości? Istnieją sytuacje, w których niezbędne jest pozyskanie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę, np. bank będzie wymagał od nas przedstawienia wyceny nieruchomości, jeśli zależy nam na pozyskaniu kredytu hipotecznego. Zmiana operatu szacunkowego pod drogi z dnia 14 lipca 2011r . Mam działki pod drogę ekspresową S-8(Węzeł Walichnowy). Czy to prawda że teraz będą płacić tak jak za grunty orne + 50% wartości nieruchomości. Pisze o tym tutaj : Rynkowe ceny wykupu nieruchomości pod drogi - pjzuq. Wysokość opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości niejednego właściciela może zaskoczyć. Tym bardziej, że często nie wiemy, że owa opłata zostanie przez gminę na nas nałożona. Czy można ją obniżyć oraz skąd mamy wiedzieć, czy wysokość opłaty jest zasadna? Tak, można. Jak dużo można ją obniżyć? Nawet o 100%. Wysokość opłaty jest uzależniona od wartości nieruchomości przed i po podziale. Nierzadko zdarza się, że wartość nieruchomości została źle oszacowana, co ma bezpośredni wpływ na wysokość opłaty. Zdarzają się również przypadki, w których organ nakłada na właściciela opłatę, kiedy brak jest podstaw do jej nałożenia (np. w przypadku podziału nieruchomości rolnych). Operat szacunkowy – najważniejszy dowód w sprawie W toku postępowania, organ publiczny (wójt, burmistrz, prezydent miasta) powołuje biegłego rzeczoznawcę majątkowego celem sporządzenia operatu szacunkowego. Dokument ten przedstawia wycenę naszej nieruchomości zarówno przed podziałem, jak i po. Operat szacunkowy, tak jak każdy inny dowód w sprawie można podważyć. Tym samym kluczowe dla obniżenia opłaty adiacenckiej jest zakwestionowanie prawidłowości wyceny nieruchomości. Jak zakwestionować prawidłowość operatu szacunkowego? Standardowe działania jakie możemy podjąć, to uwagi do operatu, odwołanie od decyzji, czy przedłożenie własnej (prywatnej) wyceny jako przeciwdowód w sprawie. Jednak, jak wynika z doświadczenia – nie ma idealnego modelu kwestionowania wyceny naszej nieruchomości przed organem publicznym. Każdą sprawę trzeba traktować indywidualnie i odpowiednio reagować na pisma otrzymywane z urzędu. Pierwszy operat w sprawie nie musi być ostatecznym Skuteczne podważenie prawidłowości operatu szacunkowego, na podstawie którego ustalana jest wysokość opłaty adiacenckiej prowadzi do sporządzenia w sprawie nowej wyceny. Pierwszy operat sporządzony w naszej sprawie, nie musi być tym ostatecznym. Konsekwencja w prowadzeniu takiej sprawy działa na naszą korzyść. Z doświadczenia bowiem wynika, że czasem dopiero po kilku odwołaniach oraz wniesieniu skargi do sądu administracyjnego – w sprawie jest sporządzany nowy operat szacunkowy odpowiadający wartości rynkowej naszej nieruchomości. Autor: Beata Zaremba W ubiegłym roku przeprowadziłem podział moich gruntów rolnych, w wyniku którego powstały trzy mniejsze działki. Dwie z nich zapisałem w darowiźnie córce, a jedną przeznaczyłem pod własny dom. Gmina przeprowadziła postępowanie, w rezultacie stwierdzono, że wartość tych działek wzrosła i narzucono mi opłatę adiacencką w wynosi 12 tys. zł. Co mogę zrobić, aby znacząco zmniejszyć tę kwotę? Przecież realnie areał mi się zmniejszył, bo darowizna jest nieodpłatna. Czy da się tę opłatę adiacencką podważyć? Opłata adiacencka od wzrostu wartości nieruchomości po podziale Obawiam się, że w opisanej sytuacji, przy tych danych, które posiadam, nie ma możliwości kwestionowania ustalonej opłaty adiacenckiej. Zgodnie z art. 98a ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. W Pana przypadku pewne jest, że ustalenie opłaty adiacenckiej nastąpiło w terminie. Suma wartości działek po podziale jako podstawa naliczenia opłaty adiacenckiej Opłata adiacencka dotyczy całości dzielonej nieruchomości. Nie jest ustalana dla jej poszczególnych, wydzielonych części. To zresztą wprost wynika z ustępu 1a art. 98a: „Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi”. Jak zrozumiałam, Pana główny zarzut jest właśnie taki, że nie powinien Pan płacić wysokiej opłaty adiacenckiej, skoro po podziale pozostała Panu tylko jedna działka, czyli wartość mniejsza. Ten argument w żadnej mierze nie przekona ani Samorządowego Kolegium Odwoławczego ani ewentualnie później sądu administracyjnego. Pozwolę sobie przytoczyć w tym miejscu kilka argumentów, jakie przedstawił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 6 lipca 2016 r. (sygn. akt II SA/Gd 675/15). W tej sprawie także właścicielka gruntu rolnego została obciążona opłatą, chociaż nie była już właścicielką wydzielonych działek pod zabudowę. Sąd wyjaśnił, że adresatem decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej jest właściciel nieruchomości, który wystąpił o jej podział. To on odnosi realną korzyść ze wzrostu jej wartości. Uzyskuje bowiem nieruchomość wartą więcej niż przed podziałem. Jeżeli ją sprzeda, to za cenę, w której zawarto ten wzrost. Niezależnie zatem od tego, czy w dacie wydania decyzji o opłacie adiacenckiej jest jeszcze właścicielem nieruchomości objętej podziałem, czy nim już nie jest, to na nim spoczywa obowiązek jej uiszczenia. Sąd wskazał, że: „Z treści odwołania, jak i skargi wynika, że według strony podział nieruchomości na mniejsze działki nie spowodował wzrostu ich wartości. Stanowisko to jest błędne, bowiem z treści operatu wyraźnie wynika, że taki wzrost wartości nastąpił z kwoty 21 zł/m2 na kwotę 29 zł/m2, a fakt, że cechą różnicującą nieruchomości po podziale była powierzchnia działki, która ze średniej przed podziałem zmieniła się na dobrą, patrząc pod katem przeznaczenia na budownictwo jednorodzinne. Wzrost ten był nieznaczny, jednak nie budzi wątpliwości, że nastąpił i z tego tytułu skarżąca zobowiązana jest do uiszczenia opłaty adiacenckiej. Faktem notoryjnie znanym jest również to, że działki mniejsze na rynku nieruchomości są zazwyczaj łatwiej zbywalne i droższe niż działki o dużej powierzchni.” Zobacz również: Pozwolenie na wyrównanie działki rolnej Odwołanie od decyzji o wysokości opłaty adiacenckiej Co bardzo ważne, dla ustalenia opłaty adiacenckiej nie ma znaczenia, co z wydzielonymi działkami zrobił właściciel, czyli, czy de facto realnie korzyść wynikającą ze wzrostu wartości nieruchomości uzyskał. Fakt, że dwie działki darował Pan córce, a nie sprzedał, osiągając zysk, nie ma tu żadnego znaczenia. Gdyby jednak chciał Pan walczyć z wysokością opłaty, to musiałby Pan w odwołaniu zakwestionować sam operat szacunkowy, na podstawie którego ustalono opłatę. Tutaj nie mam zbyt wielu danych, ale podstawą takiego zakwestionowania musiałoby być wykazanie, że sporządzający operat nie miał uprawnień, że wyceny dokonał niezgodnie z obowiązującymi go przepisami i wreszcie wykazanie, że ustalone ceny nieruchomości są zbyt wysokie, jak na miejsce, w którym się znajdują. Trzeba by tutaj wskazać ceny rynkowe innych okolicznych nieruchomości w podobnej sytuacji. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Pytanie pochodzi z programu Serwis Budowlany .Czy koszty poniesione przez gminę (poniesione w interesie nabywającego) można zaliczyć do ceny sprzedaży?Czy do ceny sprzedaży nieruchomości gminnej można doliczyć koszty przygotowania jej do zbycia?OdpowiedźNie ma przeszkód, by w niniejszym przypadku cena sprzedaży nieruchomości gminnej była wyższa od jej wartości określonej w operacie szacunkowym, a więc by zawierała w sobie wymienione w zapytaniu koszty sporządzenia operatu czy też ogłoszenia w wstępie wskazuję, iż sprzedaż nie może nastąpić, tak jak wskazuje pytający w trybie art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – dalej albowiem powołany przepis nie zawiera ustępu 6. Prawdopodobnie pytającemu chodzi o art. 37 ust. 2 pkt 6 a co za tym idzie sprzedaż będzie następowała w trybie bezprzetargowym. Zgodnie z art. 67 ust. 1 cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości. Z kolei przepis art. 67 ust. 3 stanowi, iż przy sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej, o której mowa w art. 37 ust. 2 i 3, cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość. Tak więc ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości stanowi, zgodnie z art. 67 ust. 1 podstawę ustalenia ceny nieruchomości. Może być ona równa wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego lub też wyższa od tej wartości. Osoby uprawnione do nabycia nieruchomości bez przetargu nie mogą natomiast domagać się ustalenia ceny w wysokości równej wartości nieruchomości oszacowanej przez rzeczoznawcę majątkowego (nie można bowiem zmusić właściciela do niekorzystnego w jego mniemaniu rozporządzenia nieruchomością). Zatem, to właściciel (gmina) decyduje o tym, czy w ogóle zbyć nieruchomość, czy ją zbyć w trybie bezprzetargowym i ewentualnie za jaką cenę. W przypadku dojścia do porozumienia między zbywcą a potencjalnym nabywcą należy sporządzić protokół uzgodnień zawierający ustaloną cenę nabycia nieruchomości. Protokół ten stanowić będzie podstawę zawarcia umowy w formie aktu ma więc przeszkód, by w niniejszym przypadku cena nieruchomości była wyższa od jej wartości określonej w operacie szacunkowym, a więc by zawierała w sobie wymienione w zapytaniu koszty sporządzenia operatu czy też ogłoszenia w pochodzi z programu Serwis Budowlany .